Nga Dr. Enriko Ceko
Duke marrë shkas nga një deklaratë e ditëve të fundit e deputetit të PartisëSocialiste dhe ish zëvendës kryeministrit Erion Braçe, thënë në njëemision televiziv, në lidhje me vendosjen e çmimit tavan për qeratë e bansave, po përqas disa pikëpamje për konsum të përgjithshëm dhe nëse shikohet e arsyeshme të merren në konsideratë edhe nga ligjvënësit dhe vendim marrësit e këtij vendi.
Në fakt, sipas një pjesë të medias mediokre ndërkombëtare, që kërkon tëbëjë lajm atje ku nuk ka, ideja shkëlqeu si një rrufe në qiell të pastër kur javës që shkoi, Kancelarit austriak, Karl Nehammer, deklaroi se në Austri, “kufiri i rritjes së qirasë së banesave sociale do të vendoset në 5% çdo vit, për të paktën tre vitet e ardhëshme, por nuk do të përfshijë asnjë kufi në rritjen e çmimit të qirasë për njësitë në pronësi private”. Kjo deklaratë nëfakt nuk është e vetmja në kontinent dhe as në botë, pasi një serë vendesh me ekonomi tregu e kanë aplikuar prej dhjetra vitesh rregullimin e çmimit të qerasë së banesave, edhe për banesat sociale dhe për banesat e sektorit privat që jepen me qera.
Rregullimi i qirasë është një sistem ligjesh, procedurash, procesesh, rregulloresh dhe rekordesh (të dhënash), që administrohen nga autoritetetpublike, kryesisht njësitë e pushtetit vendor, që synon të sigurojë përballueshmërinë e numrit të banesave dhe të qerave të tyre dhe i referohet banesave që kanë një qera më të lartë se sa kufiri që mund tëpërballojë qiramarrësi. Kufiri përcaktohet nga një program qeveritar, mbështetur në ligje dhe akte nënligjore dhe administrohet nga ana e pushtetit vendor. Koncepti themelor i kësaj ndërhyrjeje qeveritare ka tëbëjë me pikëpamjen se qiradhënësi nuk mund të rrisë në mënyrë të padrejtë çmimin e qirasë nga një afat kohor në një tjetër (zakonisht gjashtëmuaj apo 12 muaj) dhe kjo ndërhyrje mund të ndihmojë në kthimin e tregut të qerasë së banesave në një treg të përballueshm nga ata që pa ndërhyrje nuk mund të përballojë rritjen e qerasë.
Në përgjithësi, një sistem i rregullimit të qirasë përfshin dy mënyra: (1) kontroll qeraje dhe (2) stabilizim qeraje. Kontrolli i qerajsë ka të bëjë me përcaktimin nga ana e autoriteteve të çmimit të qerasë, në një formë tëpandryshueshme në kohë dhe kjo është gjenerata e parë e rregullimeve tëkësaj natyre që daton në vitet e Depresionit të Madh, kur vende të tilla si SHBA, Britania e Madhe, Kanadaja, etj e aplikuan.
Stabilizimi i qerajsë ka të bëjë me përcaktimin nga ana e autoriteteve i mënyrës së rishikimit të qerasë në një periudhë kohore të përcaktuar, zakonisht çdo gjashtë apo dykbëdhjetë muaj dhe ky rregullim përbën gjeneratën e dytë të rregullimit të qerave, që daton në fillim të viteve 1980dhe që është aplikuar në rreth 14 vende anëtare të OECD-së.
Kontrolli dhe stabilizimi i qerave përfshijnë:
• Kontrollet dhe stabilizimet e çmimeve, që janë kufizimet në qiranë që mund të ngarkojë një qiradhënës.
• Kontrollet e dëbimit, që janë standarde të kodifikuara me të cilat një qiradhënës mund të përfundojë një qira.
• Detyrimet e qiradhënësit ose qiramarrësit në lidhje me mirëmbajtjen e përshtatshme të pronës.
• Një sistem mbikëqyrjeje dhe zbatimi nga një rregullator i pavarur
Duhet shtuar se rregullimi i qirasë, qoftë me kontroll, qoftë me stabilizim, është një nga disa mekanizma politikash ekonomike dhe sociale që synojnë të përmirësojnë përballueshmërinë e qerasë së banesave.
Në përgjithësi mekanizmat praktike dhe teknike të rregullimit të qerasëjanë (1) vendosja e tavanit të qerasë, (2) numërimi i banesave fizikisht tëlira që mund të jepen me qera dhe (3) përcaktimi i nivelit të qerasë pasi qeramarrësi i mëparshëm largohet nga banesa.
Çështja e rregullimit të qerasë është trajtuar që nga Adam Smithi e David Ricardo, e deri te Milton Friedman, Joseph Stiglitz, Paul Krugman, etj.
Në aepektin historik kontrolli i qirasë u përdor në Romë që në vitin 1470 për të mbrojtur banorët hebrenj nga rritja e çmimeve. Meqenëse hebrenjtë në Shtetet Papale ishin të ndaluar të zotëronin prona, ata vareshin nga pronarët e banesave, të cilët u ngarkonin atyre qira të larta. Në 1562, Papa Piu IV u dha hebrenjve të drejtën për të zotëruar prona me vlerë deri në 1500 scudi romake dhe miratoi stabilizimin e qirasë. Në 1586, Papa Sixtus V lëshoi një urdhër sipas të cilit pronarët t’u jepnin shtëpi me qira qiramarrësve hebrenj me tarifa të arsyeshme.
Në Australi rregullimet e qirasë administrohen nga qeveritë e shteteve dhe territoreve dhe rastet flagrante të ndërhyrjes qeveritare kanë qenëDepresioni i Madh, Luftëra Botërore fazat e hershme të pandemisë COVID-19.
Në Kanada, ka ligje për rregullimin e qirasë në çdo krahinë. Për shembull, në Ontario, Akti i Qiramarrjeve Rezidenciale 2006 kërkon që çmimet për pronat e marra me qira të mos rriten më shumë se 2.5 përqind çdo vit.
Në kinë që nga gushti i vitit 2021 kanë hyrë në fuqi rregullime të reja tëqerasë në nivel kombëtar që kufizojnë rritjen maksimale vjetore të qirasë në 5% në të gjitha zonat urbane, ku tashmë jeton më shumë se 2/3 e popullsisë dhe përfshin më shumë se 250 milionë qiramarrës.
Në Francë rregulloret e qirasë përcaktohen në Indeksin e Referencës së Qirasë, që shërben si bazë mbi të cilën pronarët mund të rrisin qiratë vjetore. Në korrik 2022, Franca prezantoi një kufi të ri për rritjen vjetore të qirasë me një maksimum prej 3.5% në vit.
Në Gjermani, rregullorja e qirasë gjendet në Kodin Civil (Bürgerliches Gesetzbuch) në Nenet 535 – 580a. Në nenet 535 – 548 jepen pjesa e përgjithëshme e kontratës së qerasë dhe më tej në Nenet 549 – 577a jepet një seksion më specifik më teknik dhe më praktik për qeratë e banesave, pasuar nga Nenet 578 – 580a, ku ka disa specifike të tjera për qeratë. Këtu ligji gjerman bën dallimin midis çmimit të qirasë në pikën fillestare të kontratës dhe rritjes së qirasë gjatë gjithë kohëzgjatjes së kontratës. Në përgjithësi, çmimi i qirasë në pikën fillestare të kontratës përcaktohet nga marrëveshja kontraktuale ndërmjet palëve. Në rajone të caktuara të vendit, ku ka treg të tensionuar banesash, çmimi i qirasë në fillim të marrëveshjes së qirasë kufizohet me ligj. Rritjet në çmimet e qirasë gjatë gjithë kohëzgjatjes së një kontrate qiraje kërkohet të ndjekin një “nivel qiraje”(Mietspiegel), i cili përcaktohet mbi bazën e çmimeve referente lokale të qirasë. Kjo mbledh të gjitha çmimet e qirave të kontratave të reja të qirasë të katër viteve të fundit, dhe pronarët mund të rrisin çmimet në pronën e tyre vetëm në përputhje me qiratë në të njëjtën zonë. Rritja e vlerës nëformën e kamatës është e ndaluar me ligj, kështu që çdo rritje e çmimit mbi 20 për qind gjatë tre viteve është e paligjshme.
Qiramarrësit mund të dëbohen nga banesa me qera kundër vullnetit të tyre vetëm dhe vetëm përmes një procedure gjyqësore për një arsye të qenësishme, dhe në rastin normal vetëm me një njoftim minimal paraprak prej tre muajsh. Qiramarrësit marrin një kohëzgjatje të pakufizuar të marrëveshjes së tyre të qirasë, përveç nëse kohëzgjatja ndalohet në mënyrë të qartë. Në praktikë, pronarët kanë pak nxitje për të ndryshuar qiramarrësit pasi rritja e çmimit të qirasë përtej inflacionit është e kufizuar. Gjatë periudhës së qirasë, qiramarrja e një personi mund të ndërpritet vetëm për arsye shumë të mira. Një sistem i të drejtave për pronën me qira që do të mbahet nga qiradhënësi është krijuar për të siguruar cilësinë e banesave. Shumë shtete dhe qytete, si Berlini, kanë të drejtë kushtetuese për strehim të përshtatshëm dhe kërkojnë që ndërtesat të përbëjnë hapësira banimi me një madhësi të caktuar dhe lartësi të përcaktuar tavani, në tëkundërt nuk mund të shërbejnë si banesa për t’u dhënë me qera.
Në Holandë, rritjet vjetore e qirasë kufizohet me ligj në një maksimum +1% përtej inflacionit. Pra, nëse inflacioni në vitin 2023 është 3%, qeraja për vitin 2024 do jetë 4%.
Në Spanjë, duke filluar që nga viti 2022 janë miratuar disa ligje për aplikimin e rregullimit të qerasë.
Në Britaninë e Madhe rregullimi i tregut të qerasë së banesave ështëaplikuar që nga viti 1915. Këto rregullime përfshijnë banesat sociale dhe sektorin privat të banesave me qera. Pronarët që duan të japin banesat me qera i regjistrojnë ato në pushtetin vendor, i cili i jep këto banesa me qera te të interesuarit, që paguajnë në pushtetin vendor sasinë e përcaktuar tëqerasë dhe nëse qeradhënësi këkron më shumë sipas kontratës me pushtetin vendor dhe sipas përcaktimit të tregut, është pushteti vendor qëbën subvencionin dhe i paguan pronarit të banesës çmimin eplotë tëqerasë. Kjo për ata që janë pjesë e shtresave të paprivilegjuara.
Në SHBA, rregullimi i qirasë ka hyrë në fuqi si procedirë që në vitin 1921. Që nga viti 2018, katër shtete (Kalifornia, New York, New Jersey dhe Maryland) dhe Distrikti i Kolumbisë kanë lokalitete në të cilat është në fuqi një formë e kontrollit të qirasë së banimit. Në vitin 2019, Kalifornia miratoi një kufi të qirasë mbarëkombëtare për 10 vitet e ardhshme, sipas të cilit rritja vjetore e qirasë nuk mund të jetë më shumë se në 5% plus inflacionin rajonal. Në vitin 2019, legjislatura e Oregonit miratoi një projekt-ligj që e bëri shtetin të parin në vend që miratoi një politikë të kontrollit të qirasë në mbarë shtetin. Ky ligj i ri kufizon rritjen vjetore të qirasë deri në 7%, plus inflacionin.
Në nëntor 2021, votuesit në Saint Paul, Minesota miratuan një iniciativë për kontrollin e qirasë së votimit, e cila kufizoi rritjen vjetore të qirasë në 3%.
Argumentet kryesore kundër kontrollit të qirasë përfshijnë:1. Kontrolli i qirasë redukton ofertën e banesave të denjë, pasi pronarët preferojnë ta konvertojnë një ndërtesë në apartamente ose ta përshtatin atë për përdorim komercial sesa të respektojnë një ligj që kufizon fitimet e tyre.2. Ndalimi i investimeve në banesat e reja me qira.3. Mirëmbajtja e ndërtesave nën kontrollin e qirasë është e dobët ose nuk ekziston për shkak të kthimit të dobët të investimit për pronarët.
Argumentet kryesore për rregullimin përfshijnë:1. Çmimet e qirave në shumë qytete të SHBA po rriten shumë më shpejt se pagat për punë me të ardhura të moderuara.2. Kontrolli i qirasë mund t’u mundësojë familjeve me të ardhura të moderuara dhe njerëzve me të ardhura fikse të jetojnë në mënyrë të denjë dhe pa frikë nga një rritje personale katastrofike e qirasë.3. Lagjet janë më të sigurta dhe më të qëndrueshme me një bazë banorësh afatgjatë në apartamente të kontrolluara me qira.
Mendoj se ka ardhur koha që në qendrat e mëdha qytetase të karakterit metropolitan si Tirana, Durrësi, Vlora dhe në qendra të tjera me rëndësi për sektorin e turizmit si Shkodra, Shën-Gjini, Saranda, Korça, etj, fillimi i procedurave për përcaktimin e rregullimit të qerasë së banesave është kërkesë e kohës.
