Aktualisht në Tiranë po hyjnë në treg kompani ndërtimi, të cilat sipas deklaratave në Qendrën Kombëtare të Biznesit, kanë të ardhura të ulëta (ose prej vitesh deklarojnë të ardhura zero), dhe janë me humbje.
Këto kompani, edhe pse pa likuiditet, po ndërtojnë dhe kanë dalë me çmime më të larta të shitjes se tendenca normale e zonës.
Skema…
Ndërtuesi pa mjete monetare merr lejen e ndërtimit të një pallati. Sipërfaqja mesatare e një pallati është 30.000 metra katrorë. Çmimi real që ndërtuesi përllogarit, bazuar mbi kostot e ndërtimit dhe marzhin e fitimit që kërkon, është 800 euro, ndërsa çmimi fiktiv që vendoset për të pastruar paratë është 1500 euro.
Kompania deklaron të ardhurat nga shitja e apartamenteve me çmim fiktiv. Diferenca midis çmimit real dhe çmimit fiktiv është 700 euro. Për 30 mijë metra katrorë, pastrohen në ekonomi 21 milionë euro të gjeneruara nga aktivitete e jashtëligjshme, për të cilat paguhet tatimfitimi 15%. Kosto e pastrimit të parave për metër katror është 100 euro (21 mln * 0.15/30000), të cilat i shtohen çmimit real.
Ndonëse është e vështirë të përcaktosh masën e ndërhyrjes së parave të pista në ekonomi indirekte në Shqipëri, efekti që ato po krijojnë mund të bëhet i dukshëm nga ecuria e kursit të këmbimit dhe vala e ndërtimeve. Pa arsye të dukshme, kundër logjikës së tregjeve ndërkombëtare, euro është zhvlerësuar ndjeshëm vitin e fundit, duke u luhatur rreth nivelit më të ulët të 9 viteve të fundit. Më e përshpejtuar ka qenë rënia e euros gjatë vitit të kaluar dy ditë pas zgjedhjeve.
Por javën e shkuar, në tregjet ndërkombëtare, euro shënoi nivelin më të lartë të tre viteve përkundrejt dollarit, por vijon të mbetet e nënçmuar në vend. Arsyeja kryesore e këtij nënçmimi që japin ekspertët e këmbimit valutor është oferta e lartë në euro në tregun vendas. Tradicionalisht, muajt e parë të vitit pritej që të ishte leku i nënçmuar, pasi qarkullimi i aktivitetit tregtar bie dhe kompanitë e huaja transferojnë fitimet jashtë. Në fakt po ndodh e kundërta. Është euro që po nënçmohet.
Treguesi i dytë indirekt se ka prani të pashpjeguar e ndoshta nga burime kriminale të parasë është vala e ndërtimeve, teksa kredia për këtë sektor është në rënie. Vetëm në kryeqytet, për gjithë 9-mujorin janë dhënë 167 leje, me një rritje prej 157% në krahasim me 9 muajt e parë të 2016-s, pra pothuajse me një trefishim (102 leje më shumë).
Në Tiranë, për vitin 2018 parashikohen rreth 300 milionë euro ndërtime, sipas të dhënave indirekte nga taksa e infrastrukturës së ndërtimit që priten të arkëtohet nga Bashkia e Tiranës (e cila pritet të jetë rreth 27 milionë euro, ose sa 8% e vlerës së shitjes).
Ekspertët pohojnë se prezenca e parave të dyshimta në ndërtim e bënë të paqartë nëse kjo rritje e çmimeve do të zgjasë apo ka një flluskë që do të çahet kur efekti i tyre të pushojë se ekzistuari dhe çmimet do të bien sërish? Sot e qartë është vetëm se për momentin, një qytetari do t’i duhen të paktën 30 vjet për të pasur një shtëpi.
Rritja e çmimeve të apartamenteve
Dy muajt e fundit, çmimet e apartamenteve po rriten me shpejtësi me 10-20%. Në zona të caktuara, çmimet kanë shënuar rritje drastike, deri në 250 euro për metër katror. Brenda unazës apartamentet shiten me minimumi 1100 euro për metër katror, duke e bërë pothuajse të pamundur blerjen e një apartamenti për një familje me të ardhura normale.
Rritja e çmimeve vjen në një periudhë kur oferta për apartamente të reja është më e lartë, lejet e ndërtimit shënuan rritje në tremujorin e tretë të vitit të kaluar. Të dhënat e INSTAT tregojnë se ka një rritje të ndjeshme të lejeve të ndërtimit të dhëna në kryeqytet. Për 9-mujorin 2017 janë dhënë gjithsej 167 leje ndërtimi nga 65 për të njëjtën periudhë të një viti më parë, me një rritje prej 157%.
Krahas rritjes së lejeve të ndërtimit, po rriten çmimet, dhe po ashtu kërkesa. Me rritjen e ofertës (shtimit të lejeve), rrjedhimit çmimet duhet të uleshin. Rritja e çmimeve në një periudhë kur oferta po shtohet, është reflektim i një kërkesë të lartë.
Si po ndërtohet pa para..?
Në Tiranë ka filluar një valë e re ndërtimesh, ku krahas firmave të mëdha, kanë dalë në skenë dhe kompani të vogla, të panjohura, të cilat, sipas bilanceve zyrtare, së paku tre vitet e fundit kanë deklaruar të ardhura minimale ose zero. “Monitor” ka identifikuar disa prej tyre, nga një vëzhgim që ka bërë në terren, po për arsye etike nuk e publikon emrin e plotë të firmës.
Pranë Liqenit, firma D… sapo ka nisur punimet për ndërtimin e një pallati 12 katësh dhe dy kate nëntokë. Firma në fjalë është investitor dhe ndërtues njëkohësisht, sipas tabelës së vendosur në rrethimin e ndërtimit.
Sipas ekstraktit në QKB ajo është krijuar në vitin 2009. Të ardhurat e deklaruara të firmës gjatë 2016-s janë vetëm 28 mijë euro. Të kontaktuar si të interesuar për të blerë një apartament, çmimi që jepnin ndërtuesit ishte 1800 euro për metër katror (në gropë), duke e justifikuar atë me cilësinë e lartë të punimeve. Disa muaj më parë, në të njëjtën zonë, apartamentet shiteshin me 1700 euro/m2.
Pranë stadiumit “Dinamo”, në një tjetër kantier ndërtimi punimet kanë arritur në katin e tretë. Çmimi për metër katror ishte 1800. Ekzaktësisht, një vit më parë, çmimet në të njëjtën zonë ishin 1700 euro për metër katror. Sipas ekstraktit të publikuar në Qendrën Kombëtare të Biznesit, firma e ndërtimit (G..I..) nuk kishte deklaruar të ardhura prej tre vitesh.
Shpesh në projekte të ndërtimit, investitori dhe firma zbatuese e projektit janë të ndryshme. Sipas zotit Hajredin Fratari është e vështirë që të identifikosh se kush është investitori në një projekt ndërtimi.
Një tjetër ndërtues që operon që prej vitit 1992 në Tiranë, Sokol Kika, tha për “Monitor” që ndër rreziqet që po përballet sektori i ndërtimit është hyrja në treg e kompanive që nuk kanë ekspertizë në fushën e ndërtimit dhe atyre që kanë ndërtuar dikur, po nuk kanë likuiditete aktualisht, ndonëse kanë marrë leje ndërtimi.
Vala e re e ndërtimeve, pas çlirimit të lejeve, po risjell fenomenin e kleringut, teksa shumë firma, që kishin kohë pa aktivitet, nuk kanë likuiditetin e nevojshëm për të ndërtuar. Nga ana tjetër, ka firma pa përvojë në ndërtim, por që kanë likuiditete dhe po hyjnë në këtë sektor, duke përbërë sërish një rrezik.
“Ajo që unë kam më tepër shqetësim janë aktorët e mundshëm në treg që mund të jenë duke kërkuar leje për momentin. Frika ime është për ndërtuesit që kanë shumë kohë pa ndërtuar, p.sh., kanë ndërtuar para dhjetë vjetësh. Rifutja e tyre me mentalitetin e vjetër, do të sjellë vështirësi në treg. Nuk punohet më me klering apo mënyra të tjera.
Duhet të ketë likuiditete shtesë. Ndërkohë, ka edhe kompani që kanë likuiditete, por nuk kanë përvojë në ndërtim. Të dyja i shikoj si rreziqe, pasi industria e ndërtimit ka një veçanti. Është një ndërmarrje që duhet të funksionojë me një plan të paktën 3-vjeçar. Pasi një projekt që nga projektimi deri tek regjistrimi zgjat 3 vjet. Duhet të ketë likuiditete të mjaftueshme që t’i përgjigjet kohës”, ka pohuar ndërtuesi Kika në një intervistë të mëparshme për “Monitor”.
Rikthimi i fenomenit të ndërtimit është shqetësues edhe për zotin Hajredin Fratari. Kompani të vjetra, me liberalizimin e lejeve të ndërtimit, po kërkojnë të hyjnë përsëri në treg edhe pse nuk kanë likuiditete. Një pjesë e kompanive po paguajnë paraprakisht taksën e infrastrukturës me anë të kredive bankare, ndërsa punimet po i bëjnë me klering, nga materialet e lëndëve të para, deri te punëtoria.
Nga ana tjetër, kredia për sektorin e ndërtimit u tkurr në vitin që lamë pas. Sipas të dhënave zyrtare të Bankës së Shqipërisë, stoku i huasë për sektorin e ndërtimit në fund të dhjetorit 2017 arriti në 46.4 miliardë lekë, me një rënie prej 1.3% me bazë vjetore. / Monitor
