Ndërmjetësuesit e pasurive të paluajtshme në Shqipëri prej vitesh vërejnë se tatimi mbi të ardhurat nga shitja e pronave në vend është pengesë për zhvillimin e tregut dhe nxitës madhor i deklarimit të çmimeve fiktive të transaksioneve. Në dekadën e fundit, qeveritë janë përpjekur ta korrigjojnë këtë problem, duke krijuar periudha të herëpashershme të rivlerësimit të pronave. Kjo u mundëson pronarëve ta sjellin vlerën e regjistruar të pasurive të paluajtshme në nivelin e vlerës së tregut, duke paguar një tatim të reduktuar mbi vlerën shtesë të pronës. Këto periudha rivlerësimi janë shoqëruar me rritje të ndjeshme të të ardhurave nga ky tatim, ndërsa sipas agjentëve, ato i japin gjithashtu një dinamizëm më të lartë tregut të pasurive të paluajtshme.
Javën e kaluar, kryeministri Edi Rama, tha se rivlerësimi i radhës, që pritet të miratohet në shtator, do të parashikojë një shkallë tatimi prej 5%, nga 3% që parashikohej në projektligjin e propozuar nga deputetja Blerina Gjylameti. Me këtë masë, qeveria synon të mbledhë më shumë para nga procesi i rivlerësimit, ndërsa kryeministri e paraqiti këtë nismë si kosto për buxhetin dhe okazion për qytetarët. Por, e vërteta është se shumica e vendeve të OECD, Europës dhe Rajonit nuk aplikojnë tatim mbi të ardhurat nga shitja e shtëpisë së parë.
Më herët këtë muaj, Shoqata Kombëtare e Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë (NAREA) i ka kërkuar zyrtarisht qeverisë shqiptare të marrë në konsideratë heqjen e tatimit mbi të ardhurat nga shitja e shtëpisë së parë, si dhe aplikimin e një shkalle të reduktuar 3% për transaksionet e tjera.
Edhe vendet e zhvilluara e përjashtojnë shitjen e shtëpisë së parë nga tatimi
Të dhënat krahasuese të mbledhura nga “Monitor”, mbështetur në legjislacionin fiskal përkatës, tregojnë se shumica e vendeve të Bashkimit Europian aplikojnë një shkallë tatimore zero ose të reduktuar, mbi të ardhurat nga shitja e shtëpisë së parë. Një element tjetër i rëndësishëm është se legjislacioni, në shumicën e vendeve të BE-së, njeh si shpenzime të zbritshme nga e ardhura e tatueshme disa shpenzime që pronari i një pasurie të paluajtshme ka kryer për pronën e tij deri në momentin e shitjes. Këtu mund të përfshihen investimet e kryera për përmirësimin e banesës, shpenzimet periodike të mirëmbajtjes, shpenzimet për interesat e kredisë me të cilën është blerë banesa, shpenzimet e ndërmjetësimit për shitjen e saj, etj.
Austria ka një normë bazë tatimi për të ardhurat nga shitja e pasurive të paluajtshme mjaft të lartë, në masën 30%. Por, shitja e një pasurie të paluajtshme përjashtohet nga tatimi, nëse ajo ka shërbyer si shtëpi e parë e shitësit për të paktën dy vite që nga koha e blerjes së parë. Ndërkohë, për shtëpitë e vjetra aplikohet një shkallë më e ulët tatimi, për t’i krijuar blerësit lehtësi për të investuar në restaurimin e pronës. Konkretisht, për shtëpitë e ndërtuara para vitit 1988 paguhet një tatim fiks në masën 4.2% të çmimit të shitjes.
Gjermania i taton të ardhurat nga shitja e një pasurie të paluajtshme në shkallën standard të tatimit për të ardhurat kapitale, 25%. Por, edhe në Gjermani, të ardhurat nga shitja e pasurisë së paluajtshme përjashtohen nga tatimi, nëse pronari e ka përdorur atë si rezidencë (shtëpi të parë) për të paktën dy vjet. Ndërkohë, të ardhurat nga shitja e një prone që shitësi e ka pasur në pronësi për të paktën 10 vjet janë të përjashtuara nga tatimi, pavarësisht nëse ajo ka shërbyer apo jo si banesë për shitësin.
Franca zbaton politika edhe më liberale për përjashtimin nga tatimi mbi të ardhurat nga shitja e pasurive të paluajtshme. Të ardhurat nga shitja e një prone që përdoret për qëllim banimi janë të përjashtuara nga tatimi, pavarësisht kohës që kjo pronë ka shërbyer si rezidencë e shitësit.
Për të ardhurat nga shitja e pronave të tjera, legjislacioni fiskal francez parashikon gjithsesi përjashtim nga tatimi, nëse shitësi nuk ka qenë pronar i banesës ku ka jetuar për të katër vitet e fundit. Gjithashtu, shitja e pronave të tjera përjashtohet nga tatimi, nëse të ardhurat e siguruara përdoren për blerjen apo ndërtimin e një shtëpie të parë, brenda dy viteve nga koha e shitjes.
Në rastin e Italisë, fitimi nga shitja e një pasurie të paluajtshme mund të tatohet sipas skemës së tatimit progresiv mbi të ardhurat apo sipas regjimit të tatimit të posaçëm fiks për të ardhurat nga shitja e pronave. Shkalla e tatimit fiks është 26%. Megjithatë, edhe Italia aplikon përjashtime nga tatimi për të ardhurat nga shitja, në varësi të disa kritereve.
Nëse prona, qoftë shtëpi e parë apo e dytë, është mbajtur në pronësi për të paktën pesë vjet, shitësi përjashtohet nga detyrimi për të paguar tatim. Në disa raste, megjithatë, shitësi mund të përjashtohet nga tatimi edhe nëse e shet brenda pesë viteve të para të zotërimit, në rastet kur shtëpinë e ka përfituar nëpërmjet trashëgimisë apo nëpërmjet dhurimit.
Duke qëndruar afër Shqipërisë: edhe Greqia, që në vitet pas krizës financiare ndërmori një kurs shtrëngues drastik të politikave fiskale, nuk kërkon tatim mbi të ardhurat nga shitja e një pasurie të paluajtshme, nëse ajo është mbajtur në pronësi për të paktën pesë vjet. Spanja nuk aplikon një shkallë të veçantë tatimi për të ardhurat nga shitja e pronave, por i përfshin këto të ardhura në sistemin e përgjithshëm të tatimit progresiv mbi të ardhurat. Shkalla tatimore është në intervalin 19-23%, në varësi të së ardhurës së realizuar.
Por, edhe Spanja aplikon përjashtime nga tatimi në disa raste. Kështu, shitja e shtëpisë së parë përjashtohet nga tatimi, nëse individi i përdor të ardhurat e përfituara nga shitja për blerjen e një shtëpie tjetër, me kusht që edhe shtëpia tjetër e blerë të shërbejë si banesë kryesore.
Ndërkohë, për personat mbi moshën 65 vjeç, shitja e shtëpisë së parë nuk tatohet, pavarësisht nëse të ardhurat përdoren për të blerë një shtëpi tjetër apo jo. Në këtë rast, i vetmi kusht është që individi të ketë jetuar në shtëpinë e parë për të paktën tre vjet.
Praktika e përjashtimit nga tatimi e shtëpisë së parë është e ngjashme edhe në vendet jashtë BE-së. Britania e Madhe ka një shkallë tatimore 24% për të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme rezidenciale. Por, edhe në rastin e Britanisë, shitja e shtëpisë së parë është e përjashtuar plotësisht nga tatimi, me kusht që shitësi të ketë banuar në të gjatë kohës që e ka zotëruar.
Madje, edhe Shtetet e Bashkuara të Amerikës aplikojnë një shkallë përjashtimi për të ardhurat nga shitja e shtëpisë së parë. Fitimit nga shitja e shtëpisë së parë i zbritet një shumë fikse prej 250 mijë dollarësh për pronarët e vetëm ose 500 mijë dollarë për çiftet e martuara, përveçse shpenzimeve të njohura.
Kushti është që shitësi të ketë jetuar në shtëpinë e parë për të paktën dy vjet në pesë vitet e fundit para shitjes. Për këtë arsye, në shumicën e rasteve edhe në SHBA shitjet e shtëpive të para në praktikë përjashtohen nga tatimi, ose rezultojnë me detyrim tatimor mjaft të vogël.
Edhe në Rajon, shitja e shtëpisë së parë nuk tatohet
Shembuj të përjashtimeve ose uljeve të ndjeshme nga niveli tatimor bazë mbi shitjen e pasurive të paluajtshme mund të gjenden edhe në vendet e Rajonit. Maqedonia e Veriut ka një shkallë bazë të tatimit mbi të ardhurat prej 10%. Por, fitimi kapital nga shitja e pasurisë së paluajtshme përjashtohet nga tatimi në rastet kur pasuria e paluajtshme shitet pas tre vjetësh nga data e blerjes, në rast se tatimpaguesi ka jetuar në të për të paktën një vit përpara shitjes, ose në rast se prona shitet pas pesë vjetësh nga data e blerjes, pavarësisht nëse ajo ka shërbyer si banesë e parë.
Serbia ka një shkallë bazë të tatimit mbi të ardhurat prej 15%, po aq sa Shqipëria. Por, në rast se shitësi e ka pasur pasurinë e paluajtshme në pronësi për të paktën 10 vjet, ai përjashtohet nga tatimi. Megjithatë, përjashtime ekzistojnë edhe në rast se pasuria është mbajtur në pronësi për më pak se 10 vjet. Legjislacioni fiskal në Serbi parashikon se, në rast se të ardhurat nga shitja e pronës riinvestohen brenda 90 ditësh në një pasuri tjetër të paluajtshme për një familjar të shitësit (bashkëshort apo fëmijë), e ardhura në fjalë përjashtohet nga tatimi.
Ndërkohë, nëse të ardhurat nga shitja e pronës së mëparshme riinvestohen për një shtëpi tjetër të parë, subjekti gëzon të drejtën për të përfituar rimbursimin e tatimit të paguar mbi të ardhurat nga shitja e pronës së mëparshme (deri në një vit pas shitjes së saj). Nëse shuma e riinvestuar në një shtëpi të re është më e vogël se e ardhura nga shitja e shtëpisë së parë, atëherë subjekti në fjalë tatohet vetëm për diferencën e painvestuar.
Mali i Zi ka një shkallë të tatimit mbi të ardhurat kapitale 15%, të njëjtë me Shqipërinë. Por, edhe në Malin e Zi, legjislacioni fiskal përjashton nga tatimi të ardhurat nga shitja e shtëpisë që ka shërbyer për qëllime banimi të shitësit (shtëpi e parë).
Bosnjë-Hercegovina ka një shkallë të tatimit mbi të ardhurat kapitale në masën 10%. Megjithatë, edhe në Bosnjë, shitja e pasurisë së paluajtshme nuk tatohet, në rast se prona është përdorur për banim nga shitësi ose familjarët e tij për të paktën tre vjet që nga momenti i blerjes së saj. Në Rajonin e Ballkanit Perëndimor, Shqipëria dhe Kosova janë të vetmet vende që nuk aplikojnë përjashtime tatimore për shitjen e shtëpive të para. Megjithatë, edhe në këtë rast, Kosova ka një shkallë tatimore më të ulët se Shqipëria, në nivelin 10%.
NAREA propozon paketë lehtësuese
Shoqata Kombëtare e Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë (NAREA) propozon disa ndryshime në skemën e tatimit mbi të ardhurat nga shitja e pasurive të paluajtshme. Sipas NAREA, në përpjekje për të ndihmuar vazhdimësinë e kontributit pozitiv që ky sektor jep në ekonominë shqiptare, tatimi duhet të përcaktohet në vlerë dhe në kategori të ndryshme, për subjekte tregtare dhe individ, pasi ndryshon momenti i pagesës.
Në momentin e kalimit të titullit të pronësisë, nëse pasuria në transaksion ka shërbyer si vendbanim i parë, për të paktën 5 vite nga momenti i marrjes në pronësi, ose nëse provohet që ka shërbyer si banesë e parë për të paktën 50% të kohës së zotërimit, atëherë transaksioni me këtë pasuri të përjashtohet nga Tatimi mbi Fitimin Kapital të Realizuar.
Sipas NAREA-s, një praktikë e tillë ndiqet në 2/3 e vendeve të OECD. NAREA propozon që, në momentin e kalimit të titullit të pronësisë, nëse ka fitim kapital të tatueshëm, baza e tatueshme (çmimi i shitjes – çmimi i blerjes/marrjes në pronësi) të korrigjohet me normën e inflacionit vjetor, për çdo vit nga momenti i blerjes deri në atë të shitjes, si dhe me kostot financiare të gjeneruara në momentin e marrjes në pronësi apo dhe gjatë zotërimit (kostot e financimit të blerjes, interesat e huave bankare hipotekore, ato të restaurimeve etj.). Nëse ka fitim kapital të realizuar, pasi baza e tatueshme është korrigjuar si më sipër, NAREA propozon që e ardhura kapitale të tatohet me jo më tepër se 3%.
Gjithashtu, NAREA sugjeron që, nëse të ardhurat e fituara nga shitja e pasurisë së paluajtshme, riinvestohen në blerje të një pasurie tjetër, brenda 12 muajve nga momenti i shitjes, atëherë tatimi i marrë nëpërmjet kapitalit të realizuar të rimbursohet. Sipas NAREA-s, shembujt e vendeve të tjera tregojnë se riinvestimi brenda 12 muajve i të ardhurave të fituara nga shitja e një pasurie, jo vetëm që nuk tatohen, por dhe nxitet për t’u përdorur si oksigjen për sektorët e pasurive të paluajtshme dhe ndërtimit, që sot sigurojnë 25-35% të rritjes së PBB në vend.
Kjo incentivë shërben shumë mirë edhe si mjet për ndjekjen e flukseve të parasë, për evidentimin e pjesës së shëndetshme që injektohet në sektorin e pasurive të paluajtshme dhe atë të ndërtimit, si dhe zbutjen e rreziqeve të lidhura me pastrimin e parave.
Megjithëse sektori i ndërtimit dhe aktiviteti i pasurive të paluajtshme janë rritur përsëri në vitin 2023, të ardhurat nga Tatimi mbi të Ardhurat Personale mbi transaksionet e pasurive të paluajtshme kanë shënuar rënie më 2023. Mbështetur në të dhënat kombëtare të këtij sektori, NAREA vëren se në krahasim me vitet kur ky tatim mbahet në nivelin 15%, gjatë periudhave të lehtësive fiskale ku norma e tatimit aplikohet jo më shumë se 3%, sektori jo vetëm që njeh rritje dhe zgjerim, por dhe buxheti arkëton të ardhura më tepër, në nivelet 35-40 milionë euro.
Krahasimi i pesë viteve të fundit tregon se në vitet 2020-21-22, ku tatimi ka qenë në nivelet 3%, për buxhetin e shtetit janë realizuar mesatarisht 44 milionë euro të ardhura për çdo vit nëpërmjet këtij tatimi, pra rreth 60% më tepër në krahasim me vitin 2019 ku tatimi ka qenë 15%.
“Në këtë kontekst, si NAREA ne ndajmë qëndrimin se një barrë fiskale kaq e lartë, prej 15%, ngadalëson transaksionet, duke ngurtësuar investimet, konsumimin e stokut dhe sjell tkurrjen në këtë sektor, duke çuar në rënie të tij me 250-300 milionë euro; ndikon negativisht në të ardhurat buxhetore të realizuara, me të paktën 35-40 milionë euro; nxit informalitetin, duke prodhuar mënyra më të sofistikuara për të shmangur barrën; neutralizon efektin pozitiv të çdo iniciative për korrigjime të bazës së tatueshme”, thuhet në deklaratën e NAREA.
Ngecja e rivlerësimit ka paralizuar tregun
Në muajin maj, në Kuvendin e Shqipërisë u depozitua një projektligj i ri “Për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme”, me propozuese deputeten e Partisë Socialiste, Blerina Gjylameti. Projektligji propozonte që individët dhe subjektet do të kenë të drejtë të rivlerësojnë pronat e tyre me çmimin e tregut, duke paguar një tarifë rivlerësimi në masën 3% të diferencës mes çmimit të rivlerësuar dhe çmimit të fundit të regjistruar në kartelën e pasurisë. Fillimisht, palët e interesit u informuan se projektligji do të miratohej brenda muajit qershor, por një gjë e tillë nuk ka ndodhur dhe procesi i shqyrtimit të tij duket se ka ngecur.
Ky projektligj nuk është i përfshirë në kalendarin e akteve që do të kalojnë në seancë plenare deri më 26 korrik dhe gjasat duket që shqyrtimi i tij do të ngelet për sesionin e vjeshtës, pas pushimeve të Kuvendit. Vonesa në trajtimin parlamentar të propozimit ligjor për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme dhe paqartësia për të ardhmen ka sjellë efekte negative në treg. Me zvarritjen e trajtimit të këtij propozimi, sipas NAREA, thellohet hendeku i pronave në shitje duke u tërhequr nga tregu deri në sqarimin përfundimtar të tij.
Paraqitja e projektligjit dhe pritshmëritë e krijuara për miratimin e tij kanë bërë që shumë subjekte ta shtyjnë shitjen në pritje të rivlerësimit, madje sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme shumë transaksione të dakordësuara, tashmë kanë ngelur pezull në pritje të rivlerësimit.
Burime nga sektori bankar bëjnë të ditur se ka mjaft raste kur kreditë e miratuara për blerje pronash nuk po disbursohen, sepse shitësit hezitojnë të nënshkruajnë kontratën e shitblerjes, duke pritur rivlerësimin. Megjithatë, javën e kaluar, “ngecja” e procesit të rivlerësimit u shpjegua nga disa deklarata të kryeministrit Edi Rama, në një takim me kryetarët e Bashkive.
Kryeministri tha se rivlerësimi do të bëhet, por jo me një tarifë prej 3%, aq sa është propozuar në projektligjin e depozituar në Kuvend, por me një tarifë 5%. Sipas kryeministrit, rivlerësimi pritet të miratohet brenda muajit shtator. Sipas ASHK-së, në tre proceset e rivlerësimit të miratuara që nga viti 2011 deri në vitin 2022, janë rivlerësuar gjithsej rreth 250 mijë pasuri të paluajtshme. Të dhënat më të fundit të Censit të popullsisë dhe banesave 2023 treguan se Shqipëria ka afërsisht 1.08 milionë banesa, nga të cilat 726 mijë rezultojnë të banuara.
Rivlerësimi sjell rritje të ndjeshme të të ardhurave buxhetore
Statistikat tregojnë se periudhat e rivlerësimit kanë ndikim të fortë në rritjen e të ardhurave buxhetore nga tatimi mbi të ardhurat e siguruara prej shitjes së pasurive të paluajtshme.
Rivlerësimi i fundit i pasurive të paluajtshme u krye gjatë periudhës 2020-2022 dhe të dhënat e Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve tregojnë se të ardhurat nga ky zë shënuan rritje të vazhdueshme për tre vite me radhë, ndërsa gjatë viteve përkatëse, të ardhurat nga rivlerësimi dominuan dukshëm strukturën e të ardhurave, krahasuar me të ardhurat nga transaksionet e shitjes.
Në vitin 2022, viti i fundit kur u aplikua rivlerësim i pronave, të ardhurat nga tatimi arritën shifrën rekord prej pothuajse 7.1 miliardë lekësh, nga të cilat pothuajse 80% ishin të ardhura nga rivlerësimi. Të ardhurat nga ky tatim u dyfishuan krahasuar me vitin 2019, viti para fillimit të rivlerësimit.
Kjo mund të shpjegohet me rritjen e ndjeshme të vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme, por dëshmon dukshëm edhe efektin e rëndësishëm që sjell rivlerësimi. Ndërkohë, pas përfundimit të rivlerësimit, në vitin 2023, të ardhura nga ky tatim pësuan menjëherë rënie, me 23% më pak se në vitin 2022.
Numri i shitblerjeve ra me 5.8% në 2023
Të dhënat nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK) tregojnë se numri i transaksioneve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme pësoi rënie vitin e kaluar. Mbështetur në të dhënat e ASHK, vitin e kaluar u regjistruan gjithsej 35690 transaksione të shitblerjes së pasurive të paluajtshme, në rënie me 5.8% krahasuar me një vit më parë. Një shifër e tillë dëshmon se tregu i pronave ka pësuar frenim vitin e kaluar.
Shifrat e ASHK dëshmojnë se tregu i pronave arriti rritjen maksimale në vitin 2021, me rritje vjetore të transaksioneve prej 44%. Rritja shumë e lartë mund të jetë ndikuar edhe nga efekti i bazës krahasuese, për shkak se viti i parë i pandemisë dhe kufizimet e vendosura sollën disa kufizime edhe në këtë treg.
Por, viti 2021 solli rritje të shpejtë të tregut. Rritja vijoi me ritme dyshifrore edhe në vitin 2022, me 14%. Ky vit shënoi edhe pikun në numrin e transaksioneve, me 37,900 të tilla. Viti 2023 solli një lloj frenimi, por sidoqoftë numri i transaksioneve ngelet i lartë dhe dukshëm mbi nivelet e periudhës 2020-2021.
Megjithatë, duhet pasur parasysh se një pjesë e konsiderueshme transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme kryhen edhe nëpërmjet kontratave të porosisë. Kjo ndodh në rastet kur pronat blihen përpara përfundimit ose përpara regjistrimit të tyre në Kadastër, ndërsa kontrata e shitblerjes lidhet në një moment të dytë, pas regjistrimit të pronës.
Duke pasur parasysh volumin e konsiderueshëm të ndërtimeve të reja në vitet e fundit, mund të arrihet në përfundimin se edhe shitjet me kontratë porosie zënë një pjesë të rëndësishme. Megjithatë, ecuria e shitblerjeve padyshim jep në vija të përgjithshme tendencat e tregut. Këto tendenca tregojnë se, ndonëse tregu i pasurive të paluajtshme ngelet dinamik, frenim nisi të shfaqej vitin e kaluar./ Monitor
